Autor: wilfer

Chaves e documentação nas mãos. Sensação de sonho realizado. É assim que grande parte dos brasileiros se sente ao fechar um imóvel próprio.

Mas mesmo depois da compra, é preciso ficar atento aos direitos e deveres do proprietário. A advogada especialista em direito econômico do Siqueira Castro Advogados, Renata Fonseca Batista responde as principais dúvidas de quem acabou de fechar negócio.

Problemas estruturais em geral
Os problemas estruturais relatados, sejam internos da unidade habitacional adquirida ou referente à áreas comuns, são considerados pela lei como vícios, normalmente infortúnios gerados pelo emprego de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou execução errônea do projeto de engenharia ou não execução das partes previstas ou necessárias da obra. Ainda, é válido lembrar que para tais vícios existem normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, do INMETRO, do CREA e das Prefeituras e Administrações Regionais as quais são de observação obrigatória, mas, pelo que se vê, muitas vezes não são respeitadas.

De acordo com o CDC (Código de Defesa do Consumidor), a responsabilidade pelos vícios de qualidade de toda ordem é do fornecedor, no caso de bens imóveis da Construtora e de todos daqueles que participaram daquela relação jurídica solidariamente. Portanto, sugere-se ao consumidor comunicar à Construtora por carta com aviso de recebimento, a natureza e a origem do problema, quem deverá providenciar inspeção capaz de laudar o início dos reparos, visto que a comunicação entre as partes deve ocorrer de forma inequívoca.

Estes vícios podem estar ocultos ou serem facilmente identificados, o que garantirá tratamento diferenciado perante a tutela legal, aos ocultos, que aparecem com o tempo, tem-se prazo de garantia de 90 (noventa) dias após a sua constatação; já problemas reconhecidos de pronto, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias a partir da entrega efetiva do imóvel, sendo assegurado pela lei ao consumidor a possibilidade de rescisão contratual; reparação dos problemas reivindicados em até 30 (trinta) dias; ou solicitar abatimento no preço ainda devido, se assim for possível. Essas medidas são alternativas e independem de ação judicial, posto que ao consumidor ainda é facultado o direito de requerem indenização por danos materiais e morais pelo mesmo vício por até 05 (cinco) anos.

Garantia
A compra de um imóvel impõe ao consumidor precaução redobrada, devendo este analisar atentamente todas as cláusulas contratuais que repercutirão direitos e deveres. Frequentemente, os contratos praticados no mercado imobiliário são eivados de cláusulas abusivas que chegam até a eximir o fornecedor de quaisquer responsabilidade por problemas estruturais posteriores a compra ou garantir prazo pífio de compromisso pelos vícios, contudo, vale frisar que apesar das previsões contratuais muitas vezes desvantajosas, o CDC prevê garantia legal, como acima explanado de 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes.

Prazo para reclamações
Reclamações mencionadas serão direto à construtora, valem as mesmas regras anteriormente citadas: 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes. Já no caso de ingresso por vias judiciais, o prazo para reivindicar indenização quanto a danos materiais e morais será de 05 (cinco) anos a contar da ocorrência do dano, mesmo para imóveis na planta.

Muitas demandas ocorrem antes da entrega do imóvel, especialmente quanto ao atraso desta ou problemas com o financiamento, nessa hipótese não se consideram vícios, mas fato do serviço em que a construtora, independente de culpa será responsabilizada e o consumidor gozará do mesmo prazo de 05 (cinco) anos para ingresso no Judiciário para defesa de seus direitos.

Vistoria
Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção, acabamento e instalação.

Deve-se checar todos os aspectos estruturais preferencialmente na presença de um representante legal da Construtora para atestar se o imóvel atende ou não as especificações e qualidade de materiais prometidas no Memorial descritivo que acompanha o respectivo Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel em construção ou vendido na planta. Se usado, a verificação se atem ao real estado de conservação e manutenção das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel para que não seja surpreendido posteriormente.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes. É praxe contratual que imóveis adquiridos na planta passem por esta vistoria obrigatória, contudo, caso haja negativa desse procedimento ocorrer aconselha-se o ajuizamento de Ação Cautelar de Vistoria, sem prejuízo da reivindicação dos direitos indenizatórios causados pelo danos não identificados ou ignorados pela Construtora depois de sinalizados.

Pagamento do condomínio
Tem-se como regra geral que a cobrança da taxa condominial ocorre somente após a entrega efetiva das chaves. Cabe ressalvar que a unidade habitacional deverá estar em plenas condições de uso, posto que na hipótese de pendencias quanto as áreas do Condomínio ou mesmo em alguns casos, a unidade seja entregue sem água, luz, gás ou com materiais utilizados diferentes dos descritos no Memorial descritivo, o comprador pode recusar-se a aceitara o imóvel até a retificação das inconsistências, período em que se houver cobrança desta taxa será de responsabilidade da construtora. Mais uma vez, é comum a ocorrência de cláusulas contratuais abusivas estipulando prazos aleatórios para início do pagamento dessa despesa, hipótese em que o ingresso em juízo será necessário, respaldando o direito do consumidor lesado através da declaração de nulidade e fazendo valer a regra da efetiva entrega das chaves como marco inicial para cobrança desta taxa. 

Com a grande valorização imobiliária que ocorreu no Brasil nos últimos anos, a precificação de casas, apartamentos, lotes e terrenos ficou muito mais complexa. Além dos fatores mais tradicionais, entrou em jogo essa nova dinâmica de mercado e as ofertas ficaram muito desiguais.

No entanto, com a estabilização do setor, os valores voltaram a um patamar mais racional e justificável. Observando alguns itens importantes com atenção, é possível estipular uma quantia realmente justa para todas as partes da negociação.

Quer descobrir o que garante a valorização de imóvel? Então confira essas 6 dicas para avaliar!

Localização aumenta a valorização de imóvel

A localização provavelmente é o item que mais conta na hora de precificar um imóvel. Estar próximo a áreas centrais ou bairros nobres certamente valoriza a propriedade, pois atrai muitos interessados e isso joga as cotações lá no alto. Regiões com bom potencial de crescimento ou que estão recebendo melhorias importantes, como estações de metrô e trem, ou construção de empreendimentos importantes, também são muito bem avaliadas.

Estrutura é a base de tudo

Uma boa estrutura é outro item que garante a valorização de imóvel. É importante reparar se a planta permite reformas e personalização da propriedade, o que aumentaria o valor, ou se é “engessada”, com muitas partes estruturais nas paredes que dividem o ambiente, além de itens elétricos e hidráulicos no rebaixamento. A quantidade de cômodos e a sua distribuição também conta bastante, bem como a metragem total da unidade.

Estado de conservação em alta

Mesmo apartamentos com boa localização e com uma excelente estrutura podem perder pontos valiosos na avaliação se estiverem em mau estado de conservação. Isso ocorre porque os compradores em potencial desanimam quando precisam perder tempo e dinheiro com obras e reparos. As partes elétricas e hidráulicas, a iluminação e as rachaduras em paredes e pisos, são alguns dos itens que mais chamam a atenção na precificação.

Acabamento valorizado

Um bom padrão de acabamento garante pontos importantes na valorização do imóvel, já que compradores de classes mais altas consideram esse item simplesmente primordial. Uma construção bem detalhada e executada, feita exclusivamente com materiais de qualidade garante uma manutenção mais fácil, além de ampliar a durabilidade. Isso para não falar da questão estética, que melhora muito.

Vagas de garagem são valorizadas

Como os transportes públicos no Brasil deixam muito a desejar, ao menos na grande maioria das cidades, imóveis que contam com vagas na garagem acabam sendo muito mais valorizados pelos compradores em potencial. Nas grandes capitais, o valor desses itens pode representar uma parcela crucial do preço da propriedade, tornando-as muito mais atraentes e valorizadas no mercado imobiliário.

Documentação é essencial

Uma documentação cristalina é um fator de atração para compradores e certamente também contribui para uma maior valorização do imóvel. As pessoas costumam desanimar bastante quando se deparam com uma propriedade com problemas de regulamentação na prefeitura, parcelas atrasadas de taxas e impostos, ou que se encontra em inventário. Por isso, a emissão da matrícula atualizada e da certidão negativa junto à Receita Federal, ao INSS e à Justiça são indispensáveis.

Esses são alguns itens essenciais que garantem a valorização do imóvel na hora de fazer uma negociação. O auxílio especializado de um bom corretor ou imobiliária também é muito importante. Para quem pretende comprar um imóvel novo, a dica é pesquisar bem a reputação e tudo mais que puder sobre a construtora com quem pretende negociar.

Colocar o imóvel à venda sempre é um processo que exige cuidado, paciência e disposição de tempo, assim como é o procedimento para encontrar o imóvel ideal para comprar. Porém, esses não são as únicas opções para ter um novo lugar para morar. Uma possibilidade é utilizar da permuta de imóveis, que é a forma de contrato onde as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes. Saiba como funciona e os cuidados que devem ser tomados para que a negociação não traga dor de cabeça no futuro.

Diferente da compra e venda, a permuta de imóveis não exige que o pagamento seja feito em dinheiro, mas, sim, através de bens equivalentes. Em muitos casos, no entanto, existe a possibilidade de pagar a diferença em dinheiro. A permuta se aplica a qualquer tipo de imóveis, terrenos, casas, apartamentos e imóveis a serem construídos.

“Por exemplo, se uma determinada pessoa possui um terreno e outra pessoa tem interesse nesse terreno para construção de um prédio, ao invés de pagar pelo mesmo em dinheiro, poderá pagar em unidades prontas. Existe ainda a possibilidade do pagamento ser feito com bem acompanhado de pagamento em dinheiro. Nesta hipótese, a esse pagamento em dinheiro dá-se o nome de torna”, esclarece a advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

Um dos principais cuidados que devem ser tomados caso a escolha seja pela permuta de imóveis diz respeito ao tipo de contrato. “Deve-se atentar que, no caso de permuta de bens imóveis, o contrato deverá ser feito por escritura pública, deverá constar de forma clara a data da entrega dos bens e a responsabilidade pelos tributos. Enfim, deve-se tomar as mesmas precauções dos demais contratos de imóveis”, afirma a advogada. Já Elísio Cruz Júnior, presidente do Sindicato de Habitação de Pernambuco (Secovi-PE), lembra que a burocracia é inerente a toda aquisição de um imóvel. “É preciso fazer a escritura, que custará entre 4% e 6% do valor do imóvel”, completa.

Entre as vantagens, enumera Daniele Akamine, a principal é sobre a tributação. “Quando não existe torna na permuta, o negócio ficará isento da tributação do imposto de renda, uma vez que se entende que os imóveis permutados possuem o mesmo valor monetário”, diz. Porém, ela ressalta que o ponto negativo é que existe a possibilidade de sobrevalorização dos imóveis.

Mercado
Para Elísio Cruz Júnior, presidente do Sindicato de Habitação de Pernambuco (Secovi-PE), a permuta entre dois imóveis não é prática tão comum no mercado atualmente. “Existem alguns requisitos aserem cumpridos na escolha de um novo apartamento ou casa, como a localização e também o tamanho. Isso porque pode acontecer de a pessoa ter um imóvel de dois quartos e querer passar para um de três. E estes requisitos precisam bater de ambas as partes e não é algo corriqueiro. Porém, pode não existir uma tendência de mercado, mas é possível que aconteça”, afirma.

Por isso, ele acredita que o mais comum, nestes casos, é que o proprietário tenha um imóvel e venda para adquirir o próximo. “Quando ele quer dar um upgrade, ele vende o imóvel dele e, com o dinheiro, dá entrada no outro. É mais fácil ele fazer isso de vender e comprar outro”, acrescenta Elísio. Mas existe a possibilidade de, na permuta, trocar imóveis de valores diferentes, desde que seja paga a diferença. Em muitos casos, esse tipo de permuta é aceita quando o novo proprietárionão pretende morar no imóvel e usar para locação e ainda ganha um dinheiro.

Porém, o presidente do Secovi-PE acrescenta que um outro tipo de permuta de imóveis é mais comum no mercado, que é a troca de áreas por imóveis construídos. “Este tipo de mercado é mais corriqueiro. Até porque hoje, para quem tem um terreno e pode esperar pela construção do imóvel, é melhor fazer a permuta do que vender porque, no final, valoriza mais. É uma questão objetiva e matemática”, diz. “A permuta em área para a construtora tem o custo da construção e depois que ele recebe o imóvel vai vender pelo preço de mercado”, complementa Elísio Cruz Júnior.